Immobiliare: il ritorno del Bene Rifugio ?

Ricerche indipendenti promosse dai maggiori osservatori di settore, congiuntamente ai rapporti ISTAT e alle analisi di istituti di ricerca, concordano su un punto: la svalutazione del mattone e le difficoltà d'erogazione dei mutui marcano il calo delle transazioni immobiliari sul territorio italiano. Gli Italiani con disponibilità all'investimento però sembrano sempre più propensi all'acquisto di proprietà sui mercati esteri. Un fenomeno, una moda, un trend che alcuni analisti interpretano come un ritorno del mattone al suo ruolo di Bene Rifugio nei momenti di incertezza economica.


PREMESSA:

Questo approfondimento realizzato in collaborazione con alcune firme della nostra Legacy  e consulenze esterne non intende dubitare del trend degli investimenti immobiliari degli Italiani all'estero, quanto invece offrire spunto d'analisi sull' interpretazione - che tanto piace per ovvi motivi al Mercato dei Forex e a quello delle Intermediazioni finanziarie - del trend come preludio di un progressivo ritorno del Mattone al ruolo che gli compete, quello di Bene Rifugio. La nostra tesi è che questo trend è un'attualità riscontrabile su altri mercati italiani che fanno PIL, come anche una diretta conseguenza dei cambiamenti del Mercato Globale dopo il crollo del 2009. Qui non c'è l'intenzione di approcciare direttamente il Mercato Immobiliare italiano se non per contestualizzare il punto di domanda implicito nella tesi, anche perché le firme coinvolte non avrebbero le competenze necessarie per sostenere l'impegno.


IL TREND CHE FA NOTIZIA:

"La reazione degli Italiani all'attuale momento di mercato trova conferma nel calo del 30% registrato dalle transazioni immobiliari in Italia" - affermano da WIRE Consulting, prima realtà italiana specializzata in attività di consulenza nel Real Estate internazionale, il cui presidente Angelo Cinel dettaglia: "Nel 2012 circa quarantamila italiani hanno investito in proprietà immobiliari all’estero. Il 24% negli Stati Uniti, il 20% in Spagna, il 16% in Grecia e poi altre nazioni. In pratica, un italiano su dieci che acquista immobili lo fa all’estero".

Svalutazione delle proprietà, mancata erogazione dei mutui, ritorno all'IMU, queste sono alcune delle leve invasive con cui il mercato immobiliare italiano ha dovuto fare i conti negli ultimi dodici mesi. Le scelte prima politiche e poi finanziarie applicate a livello nazionale, come quella dell' autoriduzione dei canoni di locazione per le pubblica amministrazione, hanno poi contribuito ad allontanare l'interesse all'investimento di acquirenti esteri, attirando invece quello di un business speculativo ben noto in altri Paesi come la Romania, la Bulgaria e la Grecia del dopo default. Il risultato è stato quello della stagnazione subita dall'Industria dei Fondi con conseguente minaccia di recessione economica su tutti i comparti di riferimento: "Ci auguriamo che il nuovo governo punti sulla ripresa economica" - dichiarava Mauro Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, alla presentazione dell'undicesimo aggiornamento sui Fondi Immobiliari in Italia e all'Estero 2012 - "che può realizzarsi solo se si investe nel mercato immobiliare e si mobilitano le risorse private in modo intelligente e non penalizzante".

Là dove l'Europa ristagna, oppure s'attarda su previsioni di lenta ripresa, il resto del mondo racconta realtà differenti a cui si stanno adeguando di buon grado risparmiatori, investitori, società e gruppi bancari. L'Italia non fa eccezione: il 4 aprile 2013 la firma della convenzione tra Tree Real Group e WIRE Consulting ha aperto nuove possibili prospettive per le agenzie e gli operatori italiani interessati ad investire su proprietà estere. La convenzione è ispirata da un fenomeno che ha preso piede nel 2012 e che è stato puntualmente analizzato da istituti di ricerca e osservatori indipendenti: gli investitori e i risparmiatori italiani, comunque interessati ad acquistare proprietà immobiliari, volgono la loro attenzione ai mercati esteri. Un trend per altro già "messo alla prova" - esame superato a pieni voti - dall'introduzione dell' IVIE.


IL PUNTO DI DOMANDA:

Definito lo scenario in cui inquadrare il trend possiamo argomentare la domanda iniziale dalla giusta prospettiva, sfrondandola da tutti quei corollari che accompagnano da sempre le informazioni di mercato in scenari di crisi. E' fuori discussione che esistono notizie create per fare tendenza, altre dettate da esigenze di sopravvivenza, altre ancora commissionate da lobby speculative. Il trend immobiliare estero così come percepito potrebbe raccontare di:

  • nuova via di fuga da difficoltà tutte italiane, perché c'è l'esigenza vitale di sviluppare interessi diversificati utili a far quadrare i conti in tempi incerti, quando non a soddisfare clienti sempre meno fidelizzabili per la mancanza di opportunità concrete.
  • nuove finestre d'opportunità che nascono dalla naturale evoluzione dei Mercati e che diventano trend quando ispirate dal risultato di analisi condotte su dati trasversali, frutto di un'osservazione costante e a lungo termine del fenomeno generante.
In entrambi i casi la moda che fa trend è univoca: c'è un forte interesse italiano ad investire liquidità all'estero, quindi ad alimentare indotti economici ben precisi. Una concreta Finestra d'Opportunità sarebbe garante di un trend orientato all'investimento a medio/lungo termine, di ritorni d'investimento importanti tanto per l'acquirente quanto per l'agenzia immobiliare che lo ha servito, di un rinnovato interesse verso la praticità di una condivisione consapevole, di tutte quelle evidenze che poca o nessuna attinenza hanno con le Vie di Fuga che sono l'ossigeno delle speculazioni immobiliari.

La convenzione WIRE / TreeRe in teoria sembrerebbe aprire buone alternative di business per le agenzie immobiliari italiane. Un'agenzia, in franchising o indipendente, deve risolvere problemi pressanti: la perdita di fidelizzazione dei clienti disposti ad investire ma non agli attuali prezzi di mercato e la perdita di fiducia degli agenti che ammiccano al "fai da te". Le agenzie sane sono alla ricerca di Finestre d'Opportunità. In questo senso WIRE offre un'importante elemento d'analisi: la mappa della sua proprety geographic search. L'importanza sta nella sua attinenza con il nostro Punto di Domanda:

Gli indotti economici ispirati dal trend degli investimenti italiani su proprietà immobiliari all'estero sono correlabili alle aree geopolitiche di interesse nazionale e a quelle d'investimento finanziario delle aziende italiane con forti interessi economici all'estero ?




IL "MOTORE ECONOMICO" DELLA GLOBALIZZAZIONE

Sono lontani i tempi in cui il WTO, World Trade Organization, allertava sul rischio di un fallimento delle strategie di globalizzazione sottoscritte nell'accordo di Doha del 2001. Le barriere rappresentate dai dazi sull'importazione di alcune tipologie di prodotti persistono, sebbene limitatamente a singole aree geopolitiche, nel frattempo le grandi aziende hanno dislocato i propri interessi sotto l'egida della "Moneta Unica Energetica".

Un esempio tutto Made In Italy è quello della FIAT che nel suo approccio alle nuove dinamiche globali ha diversificato e re-allocato le proprie risorse e logistiche dall'Italia al Brasile via India e non solo, lasciando al palo, quando non riassegnandole, realtà come Termini Imerese perché considerate antieconomiche. Il vantaggio economico di dislocare una filiera aziendale in più Paesi dipende in primo luogo dalla convenienza dei costi di mano d'opera e solo in seconda battuta dall'accesso diretto al mercato di riferimento (logistica) e alle risorse ("materie prime") necessarie alla filiera. Dunque non sono coinvolti tutti i segmenti produttivi di una filiera.

In generale, "i fornitori ai livelli più alti della catena produttiva e con una presenza globalmente diffusa possono anche concentrare la produzione di specifiche componenti in una o due località e poi da quelle inviarle agli impianti che sono prossimi agli stabilimenti di assemblaggio del car-maker, dove vengono messi assieme i moduli e i sistemi complessi. Le relazioni tra le imprese della filiera sono dunque molto articolate e hanno dimensioni spaziali assai diverse a seconda dei livelli della catena della fornitura alle quali esse avvengono" - riporta Indotto Fiat o Motor City?, il lavoro pubblicato nel Dicembre 2011 dalla Divisione analisi e ricerca economica territoriale della Banca d'Italia sulla filiera dell'auto torinese di fronte alle nuove catene globali del valore - "La necessità di disporre di sistemi di componenti complessi e ad alto contenuto tecnologico a costi relativamente contenuti ha spinto le case auto ad affidarne la realizzazione a grandi imprese della componentistica, sulle quali vengono scaricati gli oneri del perseguimento delle economie di scala, dell'effettuazione degli ingenti investimenti necessari per mantenere i prodotti sulla frontiera tecnologica e del coordinamento dell'attività svolta a valle dai sub-fornitori, incaricati della realizzazione dei singoli componenti o semilavorati".

L'apertura dei mercati permette di risparmiare sulla manodopera, di ottimizzare i cicli produttivi, di scambiare merci e servizi in modo efficiente, di sfruttare tutto il potenziale delle Tecnologie dell'informazione e della comunicazione. L'efficienza di ogni singolo segmento produttivo dipende dalla qualità degli scambi: informazioni, dati, materie prime, semilavorati, componenti, prodotti finiti. Ogni scambio è possibile grazie a un investimento energetico: petrolio, gas, elettricità.

L'Energia utile al funzionamento di un macchinario, all'erogazione di una fornitura elettrica o allo spostamento fisico di merci è fruibile da un'azienda a fronte di un contratto di erogazione con l'ente privato o pubblico (a seconda della nazione presa a riferimento e del bene energetico considerato) che ne gestisce la fornitura. Ogni nazione investe sull'Energia nella misura in cui non può produrla (o è vincolata a non produrla) per soddisfare la propria domanda interna, domanda che include salvo rare eccezioni una qualsiasi attività di Import sostenuta dalle aziende presenti sul suo territorio. Da questa semplice catena di valori/eventi si evince che le attività di Import/Export sono condizionate da ben precisi rapporti energetici. Le aziende di una nazione, quando non di un'area geopolitica, che accusa deficit energetico troveranno più conveniente investire su attività di Export piuttosto che su un Import dai costi elevati, ad eccezione di quelle aree in cui esistono sinergie che garantiscono un ritorno d'investimento capace di assorbire il gap.

L' IMPORT/EXPORT INTERNAZIONALE DELL' ITALIA

Il naturale mercato di riferimento dell'Italia è l'Unione Europea, un'area ufficiosamente geopolitica sebbene inadeguata per adempire ad una funzione che non gli compete. L'UE poggia le sue fondamenta sull'Euro ed è strutturata esclusivamente per garantire la libera circolazione di persone, beni e servizi tra i suoi Paesi membri. Il problema è che la "moneta energetica globale" non può essere arbitrata economicamente.

Le nazioni UE più deboli da prospettiva energetica sono quelle che si affacciano sul bacino mediterraneo o che appartengono ad aree geografiche che stabiliscono i confini del mercato interno di riferimento: è il caso del Portogallo e della Spagna, del Regno Unito e dell'Irlanda, eccezioni in cui è facile attendersi almeno una "vittima sacrificale" (insegnano le crisi sistemiche) se non un crollo comune nel caso in cui la parte più forte non riesca a sostenere l'urto dei mercati esterni. Le difficoltà delle economie mediterranee in area UE sono facilmente inquadrabili: le politiche energetiche europee convergono verso il Gas naturale e l'Italia su tutti i Paesi del bacino ha la fortuna/sfortuna di essere considerata il primo crocevia geografico per importanza strategica. La dipendenza energetica italiana è fuori discussione. Lo scenario geopolitico in sintesi: la Russia, e Gazprom su tutte le compagnie GNL, vanta la leadership di fornitura europea e il controllo delle infrastrutture necessarie per garantirne il flusso; la sua sfera d'influenza però interessa anche gli Stati Uniti e, secondo la pravda, l'Unione Europea potrebbe favorire l'intervento di lobbies U.S. come panacea alla dittatura Gazprom: "L'indipendenza energetica dalla Russia è attualmente una tendenza di moda nei circoli politici europei che accusano il gigante russo Gazprom di gonfiare i prezzi del gas", motivo per cui molti leader europei sposerebbero l'idea economica di sfruttare giacimenti di scisto, una scelta che recentemente ha trovato un nuovo alleato nel Marocco e che troverebbe sicuro alleato nell'Ucraina, terra di mezzo della Via del Gas.

La parola all' ISTAT per un'istantanea che, con i dovuti distinguo, si avvicina a quella di altri Paesi sud europei. I dati presi in esami sono quelli del primo bimestre 2013.

  • Gennaio 2013, stima preliminare del commercio italiano estero extra UE: +17,7% dell'incremento su base annua delle esportazione al di fuori dell'Unione Europea; -5,6% sulle attività di Import extra UE, +2,4% all'Import in Area UE. L'ago della bilancia è il comparto energetico. La flessione dell'Import rispetto al Gennaio 2012 è imputabile alla diminuzione degli acquisti di petrolio greggio -27,0% e di autoveicoli -21,7%.
  • Febbraio 2013, entrambi i flussi commerciali (Import/Export) presentano una significativa diminuzione rispetto al mese precedente, più marcata per le esportazioni (-5,7%) che per le importazioni (-3,4%). Fronte Export calo di tutti i raggruppamenti dei beni ad esclusione dell'Energia +23,4%. Fronte Import la flessione interessa tutti i principali comparti, con Energia al -16,6% rispetto a Febbraio 2012.
I mercati più ricettivi all'export italiano nel mese di febbraio sono stati: Russia (+16,0%), OPEC (+14,3%), Giappone (+7,5%) e MERCOSUR (+6,4%). Le vendite di beni verso i paesi EDA (-11,0%) e la Cina (-9,2%) si attestano in marcata flessione. La diminuzione delle importazioni è stata particolarmente sostenuta per i flussi commerciali provenienti da MERCOSUR (-35,5%), Stati Uniti (-22,1%), EDA (-20,6%) e OPEC (-13,8%). In aumento, invece, gli acquisti da Turchia (+12,8%) e Russia (+8,2%).

Rapporti non casuali, quindi. La Turchia è un partner strategico fondamentale per le imprese italiane che vogliono operare in area russa, EDA e OPEC. La Russia è il primo fornitore di Gas naturale per l'Europa. Gli Stati Uniti sono alla finestra. L'EDA è l'acronimo delle Economie Dinamiche Asiatiche. L'OPEC è l'Organizzazione dei Paesi Esportatori di Petrolio. Il MERCOSUR è il Mercato Comune del Sud America. La fotografia dell' Istituto Nazionale di Statistica è quella di un' Italia che annaspa ma un'affermazione simile sarebbe semplicistica. In un mercato fortemente globalizzato ha poco senso discorrere di posizioni perse o guadagnate rispetto ad altre singolarità nazionali. Il World Trade 2012, Prospect for 2013 del WTO chiarisce come la lotta contro la recessione economica è un problema comune all'intera area europea. Più nello specifico, i dati del WTO affermano che l'Unione Europea è l'unica area in conclamata recessione con inevitabili ripercussioni su scala globale.



Il Nord Europa, il Sud America, le eccezioni di realtà cosmopolite come New York, Miami come ponte naturale - sociale, linguistico e culturale - tra il Nord e il Sud America, alcune singolarità in territorio europeo. e non solo. Raffrontando i dati ISTAT, le analisi e le mappe WTO, la proprety geographic search iniziale presa a testimonial del Real Estate italiano all'estero, saltano all'occhio interessanti similitudini come anche particolari differenze. Non resta che dare un "volto" agli indotti economici generati/generabili dal trend delle transazioni italiane su proprietà estere.

APPUNTI SUL MERCATO IMMOBILIARE INTERNAZIONALE

Quarantamila italiani hanno investito in proprietà immobiliari all'estero nel 2012. Le prime scelte: Stati Uniti, Spagna e Grecia. Esistono alcune realtà cosmopolite che non deludono a lungo termine: Londra, New York. Altre invece come Parigi offrono garanzie a causa di una carenza che blocca gli effetti della recessione.

L'incipit fa eco alle dichiarazioni del presidente di WIRE Consulting, Angelo Cinel, pubblicate da Il Tempo. Gli Stati Uniti sono una piazza d'investimento prioritaria grazie al cambio Euro/Dollaro e all'intenzione (già accennata) di ampliare la loro sfera d'influenza energetica sull'Europa, il che in termini immobiliari significherebbe l'usufrutto di nuove quote territoriali in altre nazioni sotto la sfera d'influenza statunitense. La Spagna non ha nulla da invidiare alla crisi immobiliare italiana e ora il numero di immobili vuoti è tale che il loro valore si è dimezzato rispetto al 2006. La Grecia sta riscoprendo l'interesse degli investitori stranieri, dopo essere stata messa in ginocchio da mesi e mesi di speculazione coatta e trasparente che ha causato ingenti fughe di capitale. "Londra rappresenta in Europa la principale cassaforte tanto che secondo l'Office for National Statistics ogni 10 anni un immobile in Prime Central London incrementa il proprio valore del 120%" - spiega Angelo Cinel a Milano Finanza: è la piazza ideale per chi vuole investire a lungo termine, fiducioso della stabilità economica e politica del Regno Unito. Parigi vive sul filo dei prezzi bloccati.

La proprety geographic search ignora invece il mercato asiatico di cui la Cina (che l'ISTAT attesta in export al -9,2%) ne è catalizzatore e leader, non più come mercato emergente ma come potenza economica mondiale. Il business edilizio cinese frena di fronte alla crisi dei mercati europei. Negli anni passati l'Unione Europea aveva alimentato importanti indotti economici grazie agli investimenti finanziari di aziende e imprenditori e, come accadeva nel vecchio west quando si costruivano città attorno a miniere e ferrovie, così il nuovo est cinese appaltava lotti di terreno per strategie politiche ad aziende straniere: le infrastrutture (autostrade, ferrovie, aeroporti) venivano create di conseguenza in base alla crescita dei lotti: piccoli centri cittadini che crescevano attorno a un'azienda o a un consorzio di aziende. Esperienza condivisa in parte da altri Paesi in area EDA. Sul MERCOSUR invece convergono interessi dovuti ad importanti presenze aziendali. In generale, tutte le aree geopolitiche con periodico segno più sull'Export ISTAT rappresentano potenziali Finestre di Opportunità per il volume e la qualità degli interessi coinvolti. Le nazioni, e le singolarità cosmopolite di quelle aree possono essere considerate come primo riferimento di chi è alla ricerca di proprietà immobiliari da acquistare per mettere al sicuro il proprio patrimonio, in attesa che cambi il vento anche in Italia. Le premesse sembrano esserci.

La "wire search" segnalava anche Mosca. La Russia è l'esempio di quanto possano essere abissali - senza consulenza specializzata nelle dinamiche suo Real Estate - le distanze tra una potenziale Finestra di Opportunità e la concreta possibilità di fare business propositivo in mercati che seguono diverse regole culturali prima che linguistiche. E' un esempio manifesto a cui sarà dedicato spazio adeguato, anche perché complicato da un trend che vede gli investimenti immobiliari russi spesso serviti da offshore rese famigerate dalle operazioni Matrioska e Octopus.


Questo approfondimento è stato possibile grazie alla consulenza di:

Michele Blonna sulla propensione degli agenti italiani all'investimento estero e sui rapporti meritocratici che dovrebbero definire l'attitudine operatività di un'agenzia.

Antonio Insardi sulle cause del calo delle compravendite così come percepito dagli italiani proprietari di locazioni ad uso abitativo o commerciale.

Consultazione e inclusione delle fonti fondamentali, tutte linkate nel testo, anche se non ancorabili a specifici paragrafi, a cura di Alessandro Mirri. Le immagini presenti sono estratte dalle fonti e ancorate con le eccezioni di Map1 e Map2, correlabili alla fonte della Chart1. Revisione finale a cura di Paola Simoni.